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浅谈房地产企业财务风险及防范

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浅谈房地产企业财务风险及防范

摘 要:房地产行业是典型资金密集型的高风险行业,在国内经济法律环境下及国家一系列宏观调控下,房地产行业想要获得发展,就必须要认识到本行业所特有的财务风险及识别方法和防范方法,加强自身在国际和国内市场持续经营和盈利的能力。本文主要是在分析探寻国内房地产企业的财务风险特点,从企业资本循环运动的过程分析财务风险形成的原因,提出房地产企业风险防范的具体措施和建议。
关键词:房地产企业;财务风险;风险防范
序言
随着我国经济的快速发展,房地产行业也迅速发展,近几年,国家公布“国六条”“国十条”等文件对房地产行业进行一系列宏观经济调控。房地产行业本身具有高风险,高税负,高杠杆的特点,大部分房地产企业忽视财务管理的重要性,导致了较高的财务风险,严重影响了企业的持续发展。所以,提高房地产企业的财务管理地位和能力已经是亟不可待的事情,是企业维持核心竞争力的重要保证。
一、我国房地产企业财务风险现状
1.负债水平过高及资本结构不合理导致的财务风险
偿债能力是偿还到期债务(含本金和利息)的能力。很多房地产企业的开发资金是由自有资金、预售款、银行借款组成,但企业自有资金所占比重一般很低,开发资金大部分来源于银行信贷,换言之,房地产企业一般都是负债经营,那么这就加大了负债水平,资产负债结构不合理。
2.利率和通货膨胀风险
金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动,因而有发生投资亏损的风险。通货膨胀风险也叫购买力风险,是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力水平降低给投资人带来的风险。由于房地产投资回收期较长,只要通货膨胀的因素存在,投资者就要承受通货膨胀的风险。
3.现金流不稳定带来的财务风险
现金流是企业的血液,公司运营时刻离不开现金。由于房地产企业投入高、投资回收期长的特点,势必对现金要求较高,房地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。
4.投资回收风险
投资回收风险是指投资回收过程中存在的资金回收在时间和数额上的不确定性。国际上普遍认为房屋空置率控制在 4%—5%比较合理,10%则为警戒空置率。据中国土地挂牌网的一项统计,2010 年 4 月我国内地一线城市房屋空置率高达 40%,远超国际警戒线。如此之高的空置率给投资收回的时间带来很大的不确定性,况且近期内地房价剧烈波动,投资收回的金额也存在很大风险。
5.政府宏观调控带来的风险
国家出台的房地产市场的宏观调控政策,包括金融货币、土地供应、税收和保障性住房建设等方面。这些政策一方面可以调节房地产行业稳定、健康的发展,另一方面也会给房地产企业带来一定财务风险。
6.财务管理机制不健全及缺乏财务人才引发的风险
由于改革开放后我国房地产行业才逐渐起步,虽发展迅猛但不够成熟,很多公司财务管理机制不够健全。主要表现在财务内部控制不健全、缺少财务管理预算制度、内部审计机制不健全等。
二、房地产企业财务风险分析
财务风险在不同的理财环境和理财阶段,有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程,以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留,集聚着四种风险。企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类,可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。
(一)融资风险分析
融资活动是一个企业生产经营活动的起点,是企业根据生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。如果资金筹集不当,就会给企业的生产经营带来风险。我国房地产企业的融资风险主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高;债务期限结构不合理,造成债务到期过分集中而导致财务危机。
(二)投资风险分析
投资决策失误是产生投资风险的重要原因。从企业为房地产项目投入第一笔资金开始,就会面临着投资支出无法收回的风险。由于房地产具有地域限制性,而且受规划限制楼层高度,周边环境的影响,常具有专用性,一旦建成完工,便很难更改。如果进行改建,投入将更大。因此如果投资者判断失误,房地产的投资支出便会有无法收回的可能性。
在房地产开发建设即生产与出租、出售这两个流通过程中的经营管理可能面对的投资风险。主要的风险为售价和租金、空置率。进行房地产出售经营主要面对售价变动的风险,能否正确预测未来房地产价格是有效进行房地产投资风险防范的关键。对于进行房地产出租经营的投资者来说,房地产租金价格和空置率大小是影响投资效益的两个重要的不确定性因素。客观上讲,由于售价、租金和空置率的不确定性而带来的风险是企业投资者最不易控制的,从而也是最具有威胁性的投资风险之一。
(三)投资回收风险分析
房地产企业资金回收风险的生产主要受外部因素和内部因素的影响:(1)外部因素主要表现为企业所处的大环境,即国家宏观经济政策和财政金融政策的影响。(2)内部因素主要表现于管理层对于企业资金回收主要渠道商品房屋的销售系列决策的制定。商品房屋的推销必然受该项目的可行性分析报告的影响,同时也受房屋销售时市场行情的影响,二者之间有一个时间差,相互依托,也相互制约。如果可行性分析报告切合实际,充分预计到房屋销售时的市场变化状况,加之房地产开发企业开发经营计划推进,资金动作正常,资金占用等于或低于计划安排,这些都将为企业回收资金创造良好的条件。
(四)收益分配风险分析
收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。由于我国房地产开发企业以民营企业为主,它们基本上都由两个或两个以上的自然人投资入股组建的有限责任公司,它们绝大多数为项目型公司,往往没有系统的企业发展战略。所以,房地产开发企业也没有系统的收益分配政策,收益分配具有一定的随意性,存在着一定的收益分配风险,导致风险的主要原因:(1)利润分配随意性大。获取利润后,如何分配利润往往由投资人确定,利润分配采取何种形式,分配多少以及何时进行分配往往基于投资人对房地产市场未来走势的判断,而不是根据企业的融资需求、资本结构及企业内、外部关系人的要求等来确定利润分配策略。(2)利润分配程序不规范。许多房地产开发企业为了减轻税负,不是按照公司法及会计制度规定的程序进行利润分配,而是在产品开发过程中将部分利润转嫁到各种成本费用中去,通过其他渠道提前将未来的利润转移出去。(3)利润分配时间不连续。从房地产开发企业利润的形成可知,其利润的形成时间上具有间歇性,从而导致其利润分配的不连续性。它们往往数年不进行利润分配,或者不按规定程序进行利润分配,其利润分配金额波动很大。
(五)宏观经济政策调控下的财务风险分析
近年来,伴随着房地产经济的强劲增长势头,国家和地方的各类宏观调控之声一直如影相随。国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策,主要是通过运用金融货币政策、土地政策和税收政策来调控房地产市场。
1.金融宏观调控政策
近几年某些城市房地产价格上涨过快,为了防范金融风险和维持房地产市场健康有序的发展,政府加强了对房地产金融的管理,在涉及开发企业、消费者、个人贷款利率等各方面出台了一系列调控措施,力度之大前所未有。在金融环境发生变化的情况下,房地产企业对银行的依赖程度必须降低,迫切需要拓展融资渠道,也迫切需要加强对资金筹集和运用的决策能力,找到新的资金运作模式,突破政策所造成的资金瓶颈,这是函待解决的问题。
2.土地宏观调控政策
土地是房地产开发最重要的生产要素之一,也是房地产产品的必需载体,我国土地资源缺乏,人们对土地的需求随经济的发 业毛利率水平将呈下降趋势,企业必须适时改变盈利模式,以稳展却与日俱增。2007 年 1 月 1 日起,土地出让收支纳入地方基金预算管理并实施收支两条线管理,使得土地出让金不再是地方政府的“小金库”。同年从 11 月 1 日起,受让人必须付清整宗地全部土地出让金后,方可领取国有建设用地使用权证。该政策不仅规范了拿地程序,还大大打击部分开发商蓄意囤积土地行为。
3.税收宏观调控政策
房地产税又称不动产税或财产税,主要针对土地、房屋等不动产而课征的税种。为了让税收政策对房地产业起到一定的调控作用,国家根据房地产业经济运行情况陆续出台了一系列的房地产税收调控政策。
(六)现行企业财务管理机制的财务风险分析
1.财务管理意识薄弱
我国的房地产企业,特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来,国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。
2.对预算管理职能重视不足
很多房地产企业要么未建立预算管理制度,要么未从征地成本、资金运作、投资回报率等方面作细致的财务分析,未将实际情况与企业管理相结合,仅仅只是将预算停留在具体数字和表格层面上,预算管理职能未得到充分发挥。在资金管理上盲目进行运作,财务管理工作只停留在单纯的会计核算,疏忽了成本控制,从而加大项目成本的投资,由此增加了企业的财务风险。
3.内部财务监控机制不健全
内部财务监控是企业财务管理系统中一个非常重要而且相当独特的系统,中国房地产企业大多没有建立内部财务监控机制,即使有,其财务监督制度执行也不严格,特别是有的企业管理与监督合而为一,缺乏资产损失责任追究制度,对财经纪律置若罔闻,难以进行有效的约束,由此增加了财务风险。
4.资金管理低效
大多数房产企业未制定严格的资金管理制度,对资金使用缺少计划、安排,资金充裕时随意开支,资金紧缺时容易因无法应付经营所需资金而陷入财务危机。
5.成本费用控制不严
很多房地产企业认为成本管理和核算是财务部门的事情,忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用,致使财务部无法收集第一线成本基础资料,导致成本管理工作与财务预算偏差大,资金管理跟不上,进而增加了企业的财务风险。
三、完善房地产企业财务风险防范的措施
(一)加强财务管理观念和作用
1.强化财务管理地位
首先,财务管理部门应参与到房地产企业的经营活动当中,参与投资项目的可行性研究分析,完善投资项目管理。投资项目决策的前提是可行性分析。由于业务和财务考虑问题的角度不同,财务从投资项目初期参与,编制一套可行性分析报告,然后经有关部门论证,决定项目可行性,共同进行研究分析。使投资方案更趋完善,提高项目投资的成功率,降低投资风险。其次,财务管理者不能局限于对财务报表的分析,必须了解企业各个部门的有关情况,以拓展财务分析的领域。财务管理者必须经常和部门经理、采购人员、顾客以及供应商接触,以更深入地了解行业知识。
2.提高房地产企业管理者和财务人员的素质和能力
首先,要提高房地产企业管理者的财务管理水平。具体的可使决策者通过学习和培训对资产负债表、损益表和现金流量表有科学的认识,改变其依靠经验或主观进行决策的习惯,使其能够客观的根据企业自身情况和外部环境做出决策,从而降低企业发生财务风险的可能性。其次,要加强对财务人员的管理和培训。吸收具有较高专业素质的财务人员参与到企业财务活动中来,加强对企业现有财务人员的专业知识和相关政策培训确保其知识和能力能够胜任财务工作。
(二)针对国家相关政策的变化,及时调整和转变财务管理手段,规避财务风险
1.由于土地征用、安置成本及新增建设用地使用费的提高,企业在项目区域选择上应本着低成本原则,以土地储备管理制度健全的中心城市为主,以企业搬迁为主,以现有建设用地为主。
2.避免购置的土地闲置。
3.针对税收新规定,及时调整和处理三项费用,在规定的时限内结转费用,避免给企业带来损失。
4..信贷紧缩政策,加大了企业的资金压力和举债成本,企健发展为原则,开发市场需求量大的中低价位、中小户型的商品房,从多中求利。
(三)从企业整体出发,对开发项目进行可行性论证
针对房地产企业的行业特征及产品特点,在项目开发前,应从企业整体效益出发,通过成本性态分析法对开发项目进行可行性研究。对于房地产行业而言,项目开发的胜败需要结合多个方面的要素进行考虑,企业内外部任何一个环节的疏漏都可能导致整个项目的失败,因此,在房地产开发过程中进行项目可行性研究是十分必要的。做好这一环节,能够有效地预测到项目的潜在风险,并针对风险要素及时调整项目方案,从源头上阻止财务风险的发生,提高项目的成功率。
(四)构建多元化的筹资渠道
房地产企业的项目开发过程是一个巨额资金的投入过程,筹资任务十分繁重。为了降低投资的商业风险,又要保证获取预期的投资收益,最佳的方法就是对房地产项目进行组合式投资,以便有效的协调各方面的风险,使企业获得相对稳定的收益。因此,企业要建立多元化的筹资渠道:发展银行贷款以外的其他金融业务,如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式;积极进入资本市场,通过发行股票、债券等筹集经营资金;以自然人或企业发起方式,定向募集民间游资;主动出击,通过并购和重组逐步扩大市场份额,增强和壮大企业的实力。积极寻求海外资金,建立多元化产权投资模式。房地产企业应充分利用这些新的融资策略,募集发展所需的巨额资金。这样一来,房地产企业通过融资渠道多元化可以不断的优化资产结构,充分发挥负债的杠杆作用,将财务风险控制在合理范围内,从而实现企业的长期稳定发展。
(五)加强全面成本管理
以成本管理为核心理念的基础管理,是企业走向成功的基石,企业管理者只有认识到这一点,企业的发展才能够更加坚实,企业的步伐才能够迈得更大。
房地产企业在进行成本管理时:一则要制定成本预算目标。二则要对成本费用进行正确的归集和核算,正确计算开发项目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等;三则要对成本进行深入的分析,在核算的基础上,对成本指标的完成情况进行考核,根据存在的找出改进成本管理的措施,不断寻求降低成本的途径;四则要重视基础数据的收集和整理。企业决策者要有计划地培养内部管理者和员工树立成本意识,在每个部门和环节上都要要求员工既从自我做起,节约成本,又注重成本相关数据的记录、保存和传递,为财务部门准确地进行成本测算打好基础。同时,还要提高成本核算人员的素质。
(六)建立财务内部控制制度
在复杂多变的经济政策环境下,房地产开发企业必须不断增强自身的抗风险能力,强化风险管理,并建立一套完善的财务内部控制制度,以便能够有效控制财务风险,提高企业财务管理水平。具体到实践中,房地产企业应主要从以下两个方面入手:一方面,要建立全面的内部控制制度。内部控制应针对现金流量管理这一财务管理的核心问题进行,财务部门和人员要密切关注企业现金流量的变化,保障现金流量的相对平衡,确保现金流动畅通,从源头上防范财务风险。还可以根据企业实际情况编制现金预算,并及时根据内外部各类因素的变化做出适时必要的调整,从而合理控制好现金的收入和支出。另一方面,要加强对成本费用的管控。对于房地产开发过程中涉及的成本和费用,财务部门必须有一套全面的控制制度来进行管理和约束,从预测、计划到控制分析的全过程,财务部门都必须严格做好,以便确保每一个环节的工作质量,有效防范财务风险。
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